🏢 中古マンション（3,000〜4,000万円台）購入の「売買 登録免許税」完全ガイド｜税率・計算・軽減措置をやさしく解説　

中古マンションを購入するとき、
「登録免許税っていくらかかるの？」
「築年数で税額は変わるの？」
「軽減措置が使えるかどうか不安…」
そんな疑問を持つ方はとても多いです。

特に 3,000〜4,000万円台の中古マンションでは、
固定資産税評価額や築年数によって税額が大きく変わるため、
事前に把握しておくことで 初期費用の総額が大きく変わります。

さらに中古マンションは、
「新耐震かどうか」で軽減措置の有無が決まり、
税額が 2倍以上変わるケースもあります。

本記事では、
中古マンション購入で必ず発生する「登録免許税」について、
✔ 税率
✔ 計算方法
✔ 築年数による評価額の違い
✔ 軽減措置の条件
✔ 3,000〜4,000万円台の具体的な税額シミュレーション を、
やさしく・わかりやすく解説します。

初めてのマンション購入でも安心できるよう、
「自分の場合はいくらになるのか？」が
すぐにイメージできる内容になっています。

そして記事の最後では、
藤沢エリアで中古マンションを検討している方へ向けて、
初期費用の概算や軽減措置の適用可否などを
無料で相談できる窓口をご案内しています。

不安をひとつずつ解消しながら、
あなたの理想の住まい選びを進めていきましょう。

1｜中古マンション購入で必ず発生する「登録免許税」とは？
2｜中古マンション購入時の登録免許税はいくら？税率一覧（2026年最新版）
3｜固定資産税評価額｜3,000〜4,000万円台の中古マンションはどれくらい？
4｜中古マンションの税額シミュレーション（価格帯に合わせて具体化）
5｜中古マンションで使える軽減措置（2027年3月まで）
6｜売主・買主どちらが負担する？中古マンション売買の実務
7｜中古マンション購入時の登記の流れ｜決済〜登記完了までのステップ
8｜中古マンション購入でよくある誤解と注意点（Q&A）
9｜購入前に確認すべきチェックリスト（導線）
10｜藤沢エリアで中古マンション購入を検討中の方へ｜無料相談のご案内

1｜中古マンション購入で必ず発生する「登録免許税」とは？

中古マンションを購入するときには、
「登記」という手続きを行う必要があります。
その際に必ず発生するのが 登録免許税（とうろくめんきょぜい）です。

登録免許税とは、
不動産の権利を法務局に登録する際に支払う国の税金のこと。

中古マンション購入で必要になる主な登記は次の2つです。

・所有権移転登記（建物＋敷地権）
・抵当権設定登記（住宅ローンを利用する場合）

中古マンションは新築と比べて、
建物の固定資産税評価額が下がっているため、
登録免許税も 比較的抑えられやすいという特徴があります。

ただし、
築年数や耐震基準によっては軽減措置が使えず、
税額が大きく変わることもあるため、
事前の確認がとても大切です。

2｜中古マンション購入時の登録免許税はいくら？税率一覧（2026年最新版）

登録免許税は、
固定資産税評価額 × 税率で計算されます。

中古マンション購入で使う税率は次のとおりです。

◆ 所有権移転登記（建物）

・2.0%
・軽減措置が使える場合：0.3%

◆ 所有権移転登記（敷地権）

・2.0%
・軽減措置が使える場合：1.5%

◆ 抵当権設定登記（住宅ローン利用時）

・0.4%
・軽減措置が使える場合：0.1%

中古マンションでは、
住宅用家屋証明書が取得できるかどうかで税率が大きく変わります。

3｜固定資産税評価額｜3,000〜4,000万円台の中古マンションはどれくらい？

中古マンションの登録免許税は、
「固定資産税評価額」で決まります。
売買価格とは異なるため注意が必要です。

一般的な評価額の目安は次のとおりです。

◆ 築5〜10年（築浅）

・売買価格の 60〜70%前後
・例：3,800万円 → 評価額2,300〜2,600万円

◆ 築20年前後

・売買価格の 40〜55%前後
・例：3,200万円 → 評価額1,300〜1,700万円

◆ リノベ済み物件

・評価額が上がるケースもある （設備・内装のグレードアップが反映されるため）

評価額は、
「固定資産税課税明細書」や「役所での閲覧」で確認できます。

4｜中古マンションの税額シミュレーション（価格帯に合わせて具体化）

ここでは、
藤沢エリアでも流通の多い 3,000〜4,000万円台の中古マンションを例に、
具体的な税額をシミュレーションします。

◆ 築10年・3,800万円の中古マンション（軽減措置あり）

・建物評価額：1,500万円・敷地権評価額：800万円

所有権移転登記（建物） 1,500万円 × 0.3% ＝ 45,000円

所有権移転登記（敷地権） 800万円 × 1.5% ＝ 120,000円

抵当権設定（ローン3,000万円） 3,000万円 × 0.1% ＝ 30,000円

👉 合計：195,000円

軽減措置が使えると、
税額が大幅に抑えられます。

◆ 築20年・3,200万円の中古マンション（軽減措置なし）

・建物評価額：1,000万円
・敷地権評価額：700万円

所有権移転登記（建物） 1,000万円 × 2% ＝ 200,000円

所有権移転登記（敷地権） 700万円 × 2% ＝ 140,000円

抵当権設定（ローン3,000万円） 3,000万円 × 0.4% ＝ 120,000円

👉 合計：460,000円

軽減措置の有無で、
税額が2倍以上変わることもあります。

5｜中古マンションで使える軽減措置（2027年3月まで）

中古マンションで軽減措置を使うためには、
住宅用家屋証明書を取得する必要があります。

主な条件は次のとおりです。

◆ 軽減措置の主な条件

・新耐震基準（昭和57年以降）で建築されていること
・床面積50㎡以上
・取得後1年以内に登記すること

築古マンションの場合、
旧耐震（昭和56年以前）だと軽減が使えないケースがあります。

敷地権の軽減（1.5%）は中古でも適用されるため、
土地部分の税額は抑えられます。

6｜売主・買主どちらが負担する？中古マンション売買の実務

登録免許税は、
一般的に次のように負担します。

・所有権移転登記 → 買主負担
・抵当権抹消登記 → 売主負担（1,000円/件）

中古マンションでは、
売主のローンが複数ついているケースもあり、
抹消登記が複数発生することがあります。

7｜中古マンション購入時の登記の流れ｜決済〜登記完了までのステップ

中古マンションの登記は、
決済日に司法書士がまとめて行います。

◆ 一般的な流れ

・決済（銀行・不動産会社）
・司法書士が登記申請
・電子申請・電子納付
・登記完了（1〜2週間）
・権利証（登記識別情報）が発行される

中古の場合、
売主側の書類不備で遅れることもあるため、
事前の確認が大切です。

8｜中古マンション購入でよくある誤解と注意点（Q&A）

◆ 「築古だから軽減が使えると思っていた」

→ 実際は 新耐震かどうかが重要です。

◆ 「売買価格で計算してしまう」

→ 税額は 固定資産税評価額で決まります。

◆ 「敷地権の持分を見落としていた」

→ 持分割合によって税額が変わります。

◆ 「評価額を確認していなかった」

→ 事前に確認しておくと初期費用の予算が立てやすいです。

9｜購入前に確認すべきチェックリスト

・固定資産税評価額
・軽減措置の適用可否（新耐震かどうか）
・敷地権の持分割合・抵当権の件数
・初期費用の総額
・司法書士費用の見積もり

このチェックリストを確認しておくことで、
購入後の「想定外の出費」を防ぐことができます。

10｜藤沢エリアで中古マンション購入を検討中の方へ｜無料相談のご案内

藤沢エリアは、
3,000〜4,000万円台の中古マンションが多く流通しており、
築年数による評価額の差も大きい地域です。
ソウルメイト不動産では、

・初期費用の概算
・軽減措置の適用可否
・評価額の確認方法
・登記、税金の不安の解消
・希望条件に合わせた物件提案

これらをまとめてサポートしています。

「自分のマンションならいくらになる？」
「軽減措置は使える？」 そんな疑問があれば、
お気軽にご相談ください。

あなたの住まい選びが、
安心して進められるよう
ソウルメイト不動産がお手伝いします。

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