自宅を高く売るための準備とコツ｜藤沢市で賢く不動産売却する方法

こんにちは、ソウルメイト不動産です🏠

「住み替えを考えているけど、今の家はいくらで売れるんだろう？」 「できるだけ高く売りたいけど、何をすればいいの？」 「不動産会社はどう選べばいいの？」

自宅の売却は、多くの方にとって人生で数回しか経験しない大きな取引です。準備の仕方次第で、売却価格に数百万円の差が出ることも珍しくありません。

今回は自宅を高く売るための準備とコツを詳しく解説します💡

不動産売却の基本的な流れ

まず、売却の全体像を把握しましょう！
一般的に3〜6ヶ月程度かかります。

STEP 1：情報収集・準備（1〜2週間）

・相場のリサーチ

・必要書類の確認

・住宅ローン残債の確認

STEP 2：査定依頼（1〜2週間）

・複数の不動産会社に査定依頼

・査定価格の比較

・不動産会社の選定

STEP 3：媒介契約（1日）

・不動産会社と契約

・売却活動の開始

STEP 4：売却活動（1〜3ヶ月）

・物件の広告・宣伝

・内覧対応

・価格交渉

STEP 5：売買契約（1日）

・買主との契約締結

・手付金の受領

STEP 6：決済・引き渡し（契約から1〜2ヶ月後）

・残金の受領

・所有権移転

・鍵の引き渡し

売却前の準備が成否を分ける

1. 相場を知る

まずは自宅の相場を把握しましょう。

【相場を調べる方法】

① 不動産ポータルサイト

・SUUMO、HOME’S、at homeなど

・同じエリアの類似物件をチェック

・築年数、間取り、駅距離が近い物件を参考に

② 土地総合情報システム（国土交通省）

・実際の取引価格を確認できる

・信頼性の高い情報源

③ レインズマーケットインフォメーション

・不動産流通機構が提供

・成約価格のデータベース

藤沢市の相場目安（2024年）

【マンション】

・藤沢駅周辺：3,000〜5,000万円（70㎡）

・辻堂エリア：2,800〜4,500万円

・湘南台エリア：2,500〜4,000万円

・鵠沼・片瀬エリア：3,500〜5,500万円

【一戸建て】

・藤沢駅周辺：4,000〜6,500万円

・辻堂エリア：4,500〜7,000万円

・湘南台エリア：3,500〜5,500万円

・鵠沼・片瀬エリア：5,000〜8,000万円

※築年数、駅距離、状態により大きく変動します

2. 住宅ローン残債を確認

オーバーローンに注意

売却価格よりローン残債が多い場合（オーバーローン）
自己資金での補填が必要です。

【確認方法】

・金融機関に残債証明書を請求

・年間返済予定表で確認

・繰上返済の可能性も検討

3. 必要書類を準備する

事前に揃えておくとスムーズです。

【基本書類】
□ 権利証または登記識別情報 □ 固定資産税納税通知書
□ 購入時の売買契約書 □ 購入時の重要事項説明書
□ 住宅ローンの償還表 □ 建築確認済証（一戸建ての場合）
□ 検査済証（一戸建ての場合） □ 測量図・境界確認書（一戸建て・土地の場合）
□ マンションの管理規約（マンションの場合） □ 修繕積立金の明細（マンションの場合）

【その他あると良い書類】
□ リフォームの記録 □ 設備の保証書・説明書 □ 近隣とのやり取り記録

4. 売却のタイミングを考える

【有利な時期】

1月〜3月：最も需要が高い

・新生活に向けた購入希望者が多い

・高値で売れる可能性が高い

・ただし競合物件も多い

9月〜11月：第二の売り時

・秋の転勤需要

・比較的スムーズに売却できる

【避けた方が良い時期】

・4月〜6月：需要が落ち着く

・12月：年末で購入希望者が少ない

ただし！良いタイミングを待ちすぎて機会を逃すより、準備が整ったら売り出す方が良い場合も。

査定で高評価を得るポイント

1. 複数社に査定依頼する

最低でも3〜5社に依頼

1社だけでは比較ができません。複数社に依頼することで

・適正な相場が分かる

・不動産会社の対応を比較できる

・高すぎる・低すぎる査定を見抜ける

【注意点】高い査定価格を出す会社が良いとは限りません。媒介契約を取るために、実際には売れない高値を提示する会社もあります。

査定価格の根拠を必ず確認しましょう。

2. 査定前の準備が重要

第一印象で大きく変わる

査定担当者も人間です。第一印象が査定価格に影響します。

【やるべきこと】

掃除・整理整頓

・玄関は特に念入りに

・水回りは清潔に（キッチン、浴室、トイレ）

・窓拭きで明るい印象に

・不要な物は片付ける

・臭い対策（ペット、タバコ、生活臭）

修繕・メンテナンス

・目立つ傷や汚れは補修

・電球切れは交換

・設備の不具合は修理

・壁の穴や剥がれは補修

大規模なリフォームは不要です。費用に見合った効果が得られないことも多いため、不動産会社に相談してから判断しましょう。

3. 物件の魅力を伝える

アピールポイントを整理

□ 日当たりの良さ □ 眺望 □ 静かな環境 □ リフォーム歴 □ 設備の充実度 □ 周辺環境の利便性 □ 近隣住民との良好な関係 □ 管理組合の健全性（マンション）

ネガティブ情報も正直に！ 隠して売却すると後でトラブルになります。

・騒音問題

・近隣トラブル

・設備の不具合

・雨漏りや結露

・事故物件該当の有無

誠実な対応が、信頼と好印象につながります。

4. 査定方法の種類

【机上査定（簡易査定）】

・訪問なしで過去の取引事例から算出

・早い（数時間〜1日）

・精度は低め

・まずはこれで相場感を掴む

【訪問査定（実査定）】

・担当者が実際に訪問

・時間がかかる（数日〜1週間）

・精度が高い

・本格的に売却を考える場合はこちら

不動産会社の選び方

査定価格だけで選んではいけない

良い不動産会社とは？

1. 地域に詳しい

・藤沢市の取引実績が豊富

・エリアの特性を理解している

・地域の顧客ネットワークを持っている

2. 査定根拠が明確

・なぜこの価格なのか説明できる

・類似物件の事例を示してくれる

・市場動向を把握している

3. 売却戦略が具体的

・どう売るのか明確な計画がある

・広告・宣伝方法が充実

・適切な価格設定の提案

4. コミュニケーションが良い

・レスポンスが早い

・質問に丁寧に答えてくれる

・定期的な報告がある

5. 実績がある

・売却成功事例が豊富

・専門知識が豊富

・担当者の経験年数

媒介契約の種類

不動産会社と結ぶ契約には3種類あります。

① 専属専任媒介契約

・1社のみに依頼

・自己発見取引も不可（自分で買主を見つけてもNG）

・5日以内にレインズ登録義務

・1週間に1回以上の報告義務

・熱心に売却活動してくれる可能性が高い

② 専任媒介契約

・1社のみに依頼

・自己発見取引は可能

・7日以内にレインズ登録義務

・2週間に1回以上の報告義務

・バランスの取れた選択肢

③ 一般媒介契約

・複数社に同時依頼可能

・レインズ登録義務なし

・報告義務なし

・各社の競争で早く売れる可能性も

・ただし各社の販売意欲が下がることも

信頼できる不動産会社が見つかれば、専任媒介契約がおすすめ。熱心に売却活動をしてくれます。

売却価格の設定戦略

【適正価格より少し高めに設定】

最初は強気でOK

相場が3,000万円なら、3,200万円でスタートするのも戦略の一つ。

【理由】

・値下げは後からできる

・高い分には問い合わせがある

・交渉の余地を残せる

ただし 高すぎると問い合わせすら来ません。
相場から10〜15%以内が目安。

値下げのタイミング

3ヶ月が一つの目安

問い合わせや内覧が少ない場合、価格の見直しを検討しましょう。

【値下げの幅】

・100〜200万円単位が一般的

・検索条件にヒットする価格帯を意識

・例：3,280万円 → 2,980万円（3,000万円以下の検索に表示）

端数価格の心理効果

2,980万円 vs 3,000万円

20万円の差ですが、印象は大きく違います。

・検索条件でヒットしやすい

・安く感じる心理効果

・ただし、あまりに細かい端数（2,998万円など）は避ける

内覧対応で成約率を上げる

内覧前の準備

24時間以内に対応できる体制を

問い合わせから内覧までの時間が短いほど、成約率が高まります。

【内覧前日〜当日の準備】

清掃・整理整頓
 □ 玄関は念入りに掃除 □ 水回りを磨く □ 床掃除
□ 窓を拭く □ 不要な物は収納に □ ゴミは捨てておく

空気の入れ替え 
□ 窓を開けて換気 □ 良い香りをほんのり漂わせる
□ タバコやペットの臭い対策

照明 
□ 全ての照明を点ける □ カーテンは開けて明るく □ 電球切れは事前に交換

温度調整 
□ 夏は涼しく、冬は暖かく □ 内覧30分前からエアコンを入れる

雰囲気作り
□ リビングに花を飾る □ 音楽を静かに流す（内覧中は消す） □ スリッパを用意

内覧当日の対応

【基本姿勢】

・笑顔で明るく

・清潔な服装

・質問には正直に答える

・押し売り感は出さない

【やるべきこと】

・物件の魅力をさりげなくアピール

・周辺環境の良さを伝える

・生活のしやすさを具体的に

・リフォーム歴や設備の説明

・近隣住民の様子（良好な関係）

【やってはいけないこと】

・付きまといすぎる

・話しすぎる

・ネガティブな話題

・他の購入希望者の情報を話す

・焦って即決を迫る

理想的な対応： 最初に簡単に説明したら、後は自由に見てもらう。
質問があれば丁寧に答える。

空室にしてから売る？住みながら売る？

【空室のメリット】

・いつでも内覧対応できる

・部屋を広く見せられる

・モデルルームのように演出できる

【空室のデメリット】

・二重の住居費負担

・生活感がなく冷たい印象

【住みながら売るメリット】

・住居費の二重負担なし

・生活のイメージが湧きやすい

・丁寧に住んでいる様子が伝わる

【住みながら売るデメリット】

・内覧のスケジュール調整が必要

・常に綺麗にしておく必要がある

おすすめ： よほどの事情がない限り、住みながら売却する方が一般的です。

ホームステージングを活用する

ホームステージングとは

家具やインテリアで物件を魅力的に演出する手法。
欧米では一般的で、日本でも注目されています。

【効果】

・成約率が上がる

・成約までの期間が短縮

・売却価格が上がる可能性

【費用】

・15万〜30万円程度（物件の広さによる）

・空室の場合は家具レンタルも含む

【対象】

・高額物件

・なかなか売れない物件

・空室の場合

すべての物件に必要ではありませんが、差別化したい場合は検討の価値あり。

写真・広告の重要性

プロのカメラマンに依頼

写真で8割決まる

ネットで物件を探す時代、写真の質が問い合わせ数を大きく左右します。

【良い写真の条件】

・明るい

・広角で部屋が広く見える

・ピントがしっかり合っている

・生活感を抑える

・各部屋の魅力が伝わる

多くの不動産会社はプロカメラマンを使いますが、そうでない場合は依頼しましょう。

広告文のポイント

【具体的な数字で魅力を伝える】

悪い例： 「駅から近くて便利です」

良い例： 「藤沢駅徒歩7分、スーパー徒歩3分。通勤にも買い物にも便利な立地です」

【物件の特徴を3つに絞る】

・日当たり良好・南向きバルコニー

・2019年リノベーション済み

・閑静な住宅街で子育て環境良好

売却時の費用を把握する

必要な費用の内訳

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

① 仲介手数料（最大）

売却価格×3%+6万円+消費税
例：3,000万円なら105.6万円

② 印紙税

売買契約書に貼る印紙代
1,000万〜5,000万円の物件：1万円
5,000万〜1億円の物件：3万円

③ 抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合
司法書士報酬：1〜3万円

④ 住宅ローン一括繰上返済手数料

金融機関により異なる
3,000円〜3万円程度

⑤ 譲渡所得税・住民税

売却益が出た場合のみ。詳しくは後述

⑥ 引っ越し費用

10万〜30万円程度

⑦ ハウスクリーニング費用（任意）

5万〜10万円程度
印象が良くなるため推奨

合計：売却価格の4〜7%程度

例：3,000万円で売却の場合 約120万〜210万円の費用

譲渡所得税について

売却益が出た場合のみ課税

購入価格より高く売れた場合、利益に対して税金がかかります。

計算式： 譲渡所得 = 売却価格 − 購入価格 − 諸費用

【税率】

• 所有期間5年以下（短期）：39.63%
• 所有期間5年超（長期）：20.315%

自宅を売却する場合、3,000万円まで控除されます。
つまり、3,000万円以下の利益なら税金はかかりません。

例

• 購入価格：2,500万円
• 売却価格：3,200万円
• 諸費用：200万円
• 譲渡所得：3,200万円 − 2,500万円 − 200万円 = 500万円
• 特別控除後：500万円 − 3,000万円 = 0円
• 税金：0円

多くの場合、税金はかからないか、少額で済みます。

藤沢市で高く売れる物件の特徴

立地条件

【人気エリア】

1．藤沢駅徒歩10分以内

2．辻堂駅徒歩10分以内

3．湘南台駅徒歩10分以内

4．鵠沼海岸・片瀬江ノ島の海近物件

【ポイント】

・駅距離は徒歩10分以内が理想

・スーパー・コンビニが近い

・学校が近い（子育て世帯向け）

・閑静な住宅街

・日当たり良好

物件の特徴

【マンション】

・南向き

・角部屋

・高層階

・新耐震基準（1981年6月以降着工）

・管理が行き届いている

・大規模修繕実施済み

【一戸建て】

・整形地（正方形に近い土地）

・南向き

・駐車場2台分

・リフォーム済み

・新耐震基準

売却しやすい時期に合わせる

藤沢市の特性

• 春（1〜3月）：転勤・進学需要が最も高い
• 秋（9〜11月）：秋の転勤需要
• 夏（7〜8月）：海近物件は湘南の魅力が最大限に

海近物件は、夏に内覧すると魅力が伝わりやすくなります。

売却の失敗例と対策

失敗例1：高値で設定しすぎて売れ残る

原因： 相場より大幅に高い価格設定

【対策】

・相場をしっかり調べる

・3ヶ月売れなければ価格見直し

・不動産会社のアドバイスを聞く

失敗例2：清掃・整理整頓を怠る

原因： 内覧時の印象が悪い

【対策】

・内覧前は必ず清掃

・不要な物は片付ける

・プロのクリーニング依頼も検討

失敗例3：不動産会社任せにする

原因： 売主の協力が足りない

【対策】

・定期的に進捗を確認

・内覧希望には柔軟に対応

・物件の魅力を積極的にアピール

失敗例4：焦って安く売ってしまう

原因： 早く売りたい気持ちが先行

【対策】

・余裕を持ったスケジュール

・適正価格の見極め

・複数の購入希望者を比較

失敗例5：欠陥を隠して売却

原因： トラブルを恐れて情報を隠す

【対策】

・不具合は正直に伝える

・契約不適合責任を理解する

・誠実な対応が信頼につながる

まとめ：高く売るための10のポイント

1. 相場を正しく把握する

類似物件の価格を徹底リサーチ。

2. 複数社に査定依頼

最低3社、できれば5社に依頼して比較。

3. 信頼できる不動産会社を選ぶ

査定価格だけでなく、実績と対応力を重視。

4. 第一印象を最重要視

清掃・整理整頓を徹底する。

5. 適正価格より少し高めで売り出す

値下げは後からできる。

6. 内覧対応を丁寧に

明るく、正直に、押し付けがましくなく。

7. プロの写真で差をつける

ネット時代は写真が命。

8. タイミングを見極める

春（1〜3月）が最も有利。

9. 柔軟に対応する

内覧希望には可能な限り応じる。

10. 焦らず、でも機を逃さない

適切なタイミングで決断する。

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あなたの大切な不動産の売却を全力でサポートいたします。

当社の強み

1. 藤沢市に特化した豊富な実績

・地域の相場を熟知

・藤沢市での売却成功事例多数

・エリア別の販売戦略

2. 充実した販売ネットワーク

・自社顧客データベース

・大手ポータルサイトへの掲載

・地域密着の販売活動

・SNSを活用した情報発信

3. プロによる査定

・経験豊富なスタッフが訪問査定

・詳細な査定報告書

・具体的な販売戦略のご提案

4. 手厚いサポート体制

・書類準備のサポート

・住宅ローン返済手続きの案内

・測量・境界確定のご紹介

・税金相談（提携税理士紹介）

・住み替え先のご紹介

5. 丁寧な販売活動

・魅力的な広告作成

・定期的な活動報告

・内覧の丁寧なサポート

6. 売却後のアフターフォロー

・確定申告のサポート

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まずはお気軽に査定をご依頼ください。

「まだ売却するか決めていない」という方も大歓迎！！

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📞 [0466-53-8355] ✉️ [info@soulmat-fudosan.com]
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