2025.11.17
住宅ローンの基礎知識｜初めてのマイホーム購入で知っておきたいこと
皆さんこんにちはソウルメイト不動産です🏠
マイホーム購入を検討する際、避けて通れないのが住宅ローン！
「難しそう」「よく分からない」と感じる方も多いかもしれませんが、基本を押さえれば安心！
藤沢市で不動産仲介業を営む私たちが、住宅ローンの基礎知識を分かりやすくご説明します。
〜住宅ローンとは？〜
住宅ローンは、マイホームの購入資金を金融機関から借り入れ、長期間にわたって返済していく仕組みです。
多くの方が20年〜35年の期間で組み、毎月少しずつ返済していきます。
🏠住宅ローンの基本構造
借入金額 ＝ 物件価格 − 頭金
一般的には、物件価格の10〜20%程度の頭金を用意し、残りを住宅ローンで借り入れます。
ただし、頭金ゼロでも借りられる「フルローン」もあります。
〜住宅ローンの種類〜
1️⃣金利タイプによる分類
◆固定金利型
- -借入期間中、金利が変わらない
- -返済額が一定なので、将来の計画が立てやすい
- -変動金利より金利が高め
- -金利上昇リスクを避けたい方におすすめ
◆変動金利型
- -市場金利に応じて、金利が変動する
- -固定金利より金利が低め
- -金利上昇のリスクがある
- -当初の返済額を抑えたい方におすすめ
◆固定金利選択型
- -一定期間（3年、5年、10年など）は固定金利、その後は変動金利または再度固定金利を選択
- -固定と変動のメリットを組み合わせたい方におすすめ
2️⃣取り扱い機関による分類
◆民間住宅ローン（銀行、信用金庫など）
- -審査基準や金利は各金融機関が独自に設定
- -種類が豊富で選択肢が多い
- -ネット銀行は金利が低い傾向
◆フラット35（住宅金融支援機構）
- -全期間固定金利
- -最長35年の長期固定金利で安心
- -保証料が不要
- -審査基準が比較的柔軟
◆財形住宅融資
- -財形貯蓄をしている方が利用可能
- -5年固定金利
〜住宅ローンの審査〜
◆審査で見られる主なポイント
- –年収：安定した収入があるか
- –勤続年数：一般的に3年以上が望ましい
- –返済負担率：年収に対する年間返済額の割合（通常25〜35%以内）
- –信用情報：過去のローンやクレジットカードの返済履歴
- –健康状態：団体信用生命保険に加入できるか
- –物件の担保価値：購入する物件の価値
◆審査の流れ
事前審査（仮審査） → 本審査 → 契約
事前審査は通常3〜7日程度、本審査は1〜2週間程度かかります。
”物件を決める前に事前審査を受けておく”ことをおすすめします。
〜借入可能額の目安〜
一般的に、年収の5〜7倍程度が借入可能額の目安とされています。
例：年収500万円の場合
- 借入可能額：約2,500万円〜3,500万円
ただし、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は異なります。
無理なく返せる額の考え方
返済負担率は手取り収入の25%以内が理想
例えば、手取り月収30万円の場合：
- 理想的な月々の返済額：約7.5万円以内
- 年間返済額：約90万円
この返済額から逆算して、適切な借入額を計算しましょう。
〜住宅ローンにかかる諸費用〜
物件価格以外にも、以下のような費用がかかります（物件価格の5〜10%程度）。
◆初期費用
- –印紙税：売買契約書、ローン契約書に必要
- –登記費用：所有権移転登記、抵当権設定登記など
- –ローン保証料：保証会社に支払う（借入額の2%程度、または金利上乗せ）
- –団体信用生命保険料：多くの場合、金利に含まれる
- –火災保険料：必須
- –事務手数料：金融機関に支払う
◆継続的な費用
- –固定資産税・都市計画税：年間数万円〜数十万円
- –マンションの場合：管理費、修繕積立金
- –火災保険：定期的な更新
〜返済方法の選び方〜
◆元利均等返済
- -毎月の返済額が一定
- -当初は利息の割合が大きく、徐々に元金の割合が増える
- -返済計画が立てやすい
◆元金均等返済
- -毎月の元金返済額が一定
- -当初の返済額が多いが、徐々に減少
- -総返済額が元利均等より少ない
多くの方は「元利均等返済」を選択しています。
〜住宅ローン控除（住宅ローン減税）〜
住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、一定期間、所得税や住民税から控除を受けられます。
◆主な適用条件
- -返済期間が10年以上
- -床面積が50㎡以上（新築の場合）
- -年収3,000万円以下
- -引き渡しから6ヶ月以内に入居
詳しい条件や控除額は年度によって変わるため、購入時に最新情報を確認しましょう。
〜住宅ローンを組む前にチェックすべきこと〜
1. 現在の家計を見直す
- -月々の収支を把握
- -将来の支出（教育費、老後資金など）も考慮
- -緊急時の貯蓄は確保できているか
2. 頭金をどれくらい用意するか
- -多いほど借入額が減り、利息負担も軽減
- -ただし、手元資金をゼロにするのは危険
- -最低でも半年分の生活費は残しておく
3. 複数の金融機関を比較する
- -金利だけでなく、諸費用も含めて比較
- -繰り上げ返済の手数料も確認
- -団体信用生命保険の保障内容も重要
4. 返済期間をどう設定するか
- -長く設定すれば月々の返済額は少なくなるが、総返済額は増える
- -定年までに完済できる期間が理想
- -繰り上げ返済で期間短縮も可能
〜住宅ローンの注意点〜
ボーナス払いは慎重に
ボーナスは景気や会社の業績に左右されます。
ボーナス払いを設定する場合は、なくなっても返済できる額にしておきましょう。
変動金利は金利上昇リスクを考慮
現在は低金利ですが、将来金利が上昇する可能性もあります。
金利が1〜2%上昇しても返済できる余裕を持っておきましょう。
ペアローンや収入合算の注意点
夫婦で収入を合算して借りる場合、どちらかが働けなくなったときのリスクも考慮しましょう。
📝安心して住宅ローンを組むために📝
住宅ローンは長期にわたる大きな契約です。以下のポイントを押さえておきましょう。
- ①無理のない返済計画を立てる（手取りの25%以内）
- ②複数の金融機関を比較検討する
- ③将来のライフプランも考慮する
- ④諸費用も含めた総額で考える
- ⑤分からないことは専門家に相談する
私たち地域密着型の不動産会社では、物件探しだけでなく、
住宅ローンのご相談や金融機関のご紹介も承っております。
お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適なプランをご提案いたします。
住宅ローンのご相談も承ります
藤沢市での不動産購入と住宅ローンについて、お気軽にご相談ください。
お客様に寄り添った丁寧なサポートをお約束します。
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この記事の著者
平山 瑞姫
ソウルメイト不動産STAFF